南京地王调查开发商高价拿地咽苦果多项目陷定价困境

2019-09-24 作者:责任编辑。王凤仪0768
业界人士指出,开发商之所以采纳延迟战略、拿了地王又不敢退地有多重考虑:退地除在土地出让金方面会有丢失,还或许对后续拍地及开发建造发生影响。

财联社(南京,记者 王海春)讯,作为南京史上楼面单价最贵的地王项目,葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。

9月22日,记者在该项目现场看到,五栋高层住所正在施工中,其间一栋已结构封顶,仍有修建进行主体施工。面临邺城路一侧的入口处,售楼处门庭已建好并有保安在岗厅驻扎,但大门处于封闭状况。

而该项目迟迟未入市的背面,折射出昔日地王在“限价”方针、商场降温两层压力下的为难境况。2016年楼市快速走高时,热门城市再三拍出地王,南京则成为当年地王数量最多的城市之一。

日前,财联社记者赴南京对多个地王项目打开实地查询,发现这些地王大多遭受定价难题。出于以“时刻换空间”的考虑,不少地王项目不管在开发仍是出售环节,均念起了“拖字诀”。

业界人士指出,开发商之所以采纳延迟战略、拿了地王又不敢退地有多重考虑:退地除在土地出让金方面会有丢失,还或许对后续拍地及开发建造发生影响。一般情况下,开发商只能吞下高价拿地的“苦果”。

单价地王三年未入市

2016年5月,葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南G14号住所用地,超越4.52万元/平方米的楼面价,成为南京史上单价最贵的地王。迄今为止,这一纪录仍未被打破。

因土地本钱高企,该项目取得批阅的出价格格成为影响其赢利的最要害要素。如参照周边新房价格,该项目很或许面临赔本;若获批价格超越6万元/平方米,则或许刚刚打平本钱,并成为南京本年在售新房最贵的项目之一;如出售单价挨近7万元,将创下南京本年新房出售单价的最高纪录。

“现在仅仅预定看房,估计本年四季度会初次开盘。”葛洲坝南京中国府一位出售人员向记者表明。

据了解,该楼盘看房前需求预定,并对意向客户进行300万元的验资,验资事项包含股票、债券、证券或许理财产品等金融资产,不动产则不在验资范围内。假如不能在现场向售楼处人员供给验资证明,即便事前预定,也不能参与看房活动。

“按楼板价进行最保存的预算,其最小户型(约190平方米)的价格也要超越1000万元。与上千万元的房款比较,300万元的验资确实仅仅初级门槛。”南京一家房产组织研究员说。

其实葛洲坝南京中国府是一个体量并不算太大的项目,总修建面积约11.1万平方米,由五栋高层住所和一层会所组成。

南京单价最高地王“葛洲坝南京中国府”,估计在本年第四季度开盘

“咱们最猎奇的是,这个南京单价最贵的地王项目,会以什么价格出售。”紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑小区居民向记者表明。

对此,中指院一位剖析师告知记者,“受限价方针影响,周边新房拿到的出售批阅价约4.5万元/平方米左右,刚好挨近中国府项目楼板价。不过项目周边二手房价格5万元/平方米左右,贵一些的6万元/平方米。一、二手房价格的倒挂,使得区域内新盘一房难求。假如以4.5万元/平方米的价格来出售,开发商一定是赔本的。”

就葛洲坝中国府的价格,南京业界有一种预期,以为其价格或在每平方米5.8万—6万元左右。此外南京业界还有另一个风传版别,称其价格或许会在每平方米6.8万—7万元左右。

“本年南京获批的价格较高的项目,是坐落中心城区的别墅项目状元府,价格约6.2万元/平方米。如中国府价格挨近7万元/平方米,将是南京近几年取得批阅价格最高的新盘。”上述中指院剖析师指出。

关于项目价格,葛洲坝南京中国府出售人员向记者表明,项目在内部确实有自己希望的价格,但能否以预期价格出售,还要以相关部分终究批阅的成果为准。

“以土地本钱价来看,恐怕即便达不到预期价格,应该也不会太低。”这位出售人员弥补道。

遭受定价难题

南京史上最贵单价地王项目行将上市,之所以成为近期商场重视的焦点,其背面折射出不少地王遭受的定价难题。

葛洲坝拍出地王的前后,南京曾发生一批高地价项目。而在本年,南京的城中、江心洲又拍出了几块新的区域地王。

财联社记者在南京实地造访了2016年以来近十个地王项目,多个楼盘出售人员及施工人员向记者表明,除开发商本身资金要素外,高地价楼盘的开发和出售进展,很大程度遭到价格的影响。本年取得批阅新盘的价格都不算高,几个区域地王在价格上并未取得太大打破。

在升龙桃花园着一位出售司理看来,葛洲坝中国府怎么定价,或许会成为未来一段时刻南京楼市行情的风向标。

“业界传出不同的出价格格版别。如近7万元的价格得以完成,将成为楼市价格一个重要标杆。接下来有一批楼盘行将上市,其它正在出售或及行将上市的项目,会以其作为重要坐标进行定价并拟定相应出售战略。”上述出售司理告知记者。

除葛洲坝拍出的地王,2016年1月上海建工以64.8亿元竞得河西中部G68地块,4.25万元/平方米的楼面价,使其成为河西区域也是南京商场单价第二高的地王项目。

现在,逾3年半时刻已曩昔。记者日前实地造访上海建工南京地王项目“海玥万物”时,在项目标号为3的门外看到,接近3号门的一栋房子才刚刚建起几层。

2016年南京单价第二高的地王项目“海玥万物”,拿地逾三年半仍在建造

此外,在2016年包含电建、中建、保利、万科、联发、银城、融信、鲁能等房企,先后在南京的河西、桥北、六合、江宁、仙林、高新区、尧化门等区域,拍下了区域地王或高价地块。财联社记者在查询中发现,这些项目有的现已是现房,有的仍在建造中。

“在严厉的调控方针下,2016年南京拍出的这一波地王面临类似的出题:什么时候卖,更要害的,是以什么价格卖。”上述中指院剖析师在承受记者采访时表明,葛洲坝中国府的价格假如有新打破,对商场将发生或明或暗的传导效应,这种传导不只对单个楼盘,还将对几年前一批地王项目发生影响。

南京星河世界一位出售司理也向记者指出,葛洲坝中国府项意图价格,对其它楼盘,尤其是地王项目接下来的走向,有着演示含义。

“不只周边二手房价格或许会上扬,商场或许会发生这样的预期:单价最贵地王项目价格有所打破,其它地王的价格也或许有所打破,接下来地王项目假如连续上市,新房的价格或许会逐步上扬。周边楼盘价格假如都上调了,自己楼盘的价格,有什么理由坚持不动呢?”上述星河世界出售司理反诘。

2017年南京城北地王项目“星河世界”,一期出售根本完毕,正在开发G17地块

多个地王面临窘境

一边受制于高地价本钱,另一边被限价卡了脖子,假如价格达不到预期水平,高地价项目往往会放缓开发及出售速度。“拖字决”,成为地王项目开发商遍及运用的战略。

在南京业界,中国府与海玥万物这两个单价第一和第二的地王项目,被称为“难兄难弟”。

记者在现场造访时,紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑多位居民告知记者,中国府项目2017年4月就开端开工了,到现在已建造了近两年半。按现在的速度,三年也未必能开发完。

事实上,运用延迟战略的不只一个地王项目,海玥万物、星河世界等均在不同程度上被指运用了该战略。

财联社记者在海玥万物项目现场四周看到,项目部分主体正在施工中,但接近黄山路一侧的几栋修建仍处于打地基阶段。

海玥万物施工人员告知记者,项目2017年开端建造,现已开发了两年多,还未进入结构封顶。而在海玥万物围墙外的施工铭牌则显现,项目估计到2021年才干竣工。

克而瑞一位剖析师指出,除怠慢开发速度,放缓出售速度是地王项目减缓压力的另一种方法。

“假如地价过高,真实算不过账,开发工期能拖则拖,出售也是再三延迟。因忧虑被指囤地,房企往往会采纳慢开发、慢出售战略。这样做的一个意图,是用时刻交换价格空间,等候往后商场价格走高。”上述剖析师表明。

坐落栖霞区尧化大街翠林北路西的栖霞鲁能第宅,被以为是以“时刻换空间”的事例之一。

2016年9月鲁能以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块,约2万元/平方米楼板价,使其成为该区域地价最高的项目。通过三年的开发,该楼盘已根本是现房,不过现在仍未进行出售。

栖霞鲁能第宅出售人员向财联社记者表明,楼盘很快就可以入住,最快估计下一年上半年就可以交房。

“咱们估计国庆后揭露售楼处,11月开盘。现在价格还没有拿到,但可参阅周边二手房价格,现在在2.6万元/平方米至3万元/平方米左右。咱们能拿到的批阅价格,估计差不多在这个区间。”上述栖霞鲁能第宅出售人员说。

南京城中新地王“栖建建造G17地块”,楼面单价约3.91万元/平方米,暂未开发

与鲁能旗下项目比较,金辉地产在南京江北拍的地王项目,因楼板价每平方米贵了几千元,不得不面临更大的压力。

2017年2月,金辉地产通过38轮竞拍触及最高限价,以2.3万元/平方米的楼板价竞得南京江浦G102地块。该地块也成为南京江北区域单价最高的地块,其时业界猜测项目未来的价格在3万元/平方米左右。

但是2018年年末金辉白马云着项目开盘,取得的出售答应均价约2.73万元/平方米;现在在售的一号楼出售均价约2.67万元/平方米。业界人士以为,加上建安、财政及人力等归纳本钱,现在该项目似有赔本出售之嫌。

南京一家房产组织剖析师告知记者,有不少地王或高地价项目已是现房,但现在仍没有出售方案,很大程度上是因为价格未到达预期。

“对地王项目来说,价格假如不上去,在开发和出售环节不得不采纳延迟的方法,以消化地价本钱过高的问题。”中指院一位剖析师说。

江心洲地王“荣盛G08地块”,楼面单价约3.2万平方米,正平整土地

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